Louer un logement : bail, dépôt, pièges

Les chiffres à retenir

1 à 2 mois: de caution, plus un mois d'avance
12 heures: pour la déclaration de résidence sur papier, faite par l'hébergeur
500 millions de dong: de loyers par an : en dessous, ni TVA ni impôt pour le propriétaire
5 %: de TVA pour le propriétaire au-delà de ce seuil

La réponse courte

Visitez avant de payer quoi que ce soit, exigez un contrat écrit, et sachez que la déclaration de résidence n'est pas votre démarche : elle incombe à la personne qui vous loge. Comptez un à deux mois de caution plus un mois d'avance, et négociez : le premier prix annoncé n'est presque jamais le dernier. Côté propriétaire, depuis 2026, ni TVA ni impôt sur le revenu tant que ses loyers ne dépassent pas 500 millions de dong par an. Vérifié le 23/10/2026 d'après les sources officielles citées.

Le marché locatif

La plupart des locations se trouvent via Facebook (groupes d'expats), les agences locales ou les plateformes comme Batdongsan. Les visites sont rapides et la négociation est la norme : le premier prix affiché est rarement le prix final.

Caution et paiement

Comptez 1 à 2 mois de caution + 1 mois d'avance. Exigez un contrat écrit (bilingue si possible) mentionnant la durée, le montant, les charges et les conditions de restitution de la caution.

Déclaration de résidence temporaire

Ce n'est pas à vous de déclarer votre adresse : la loi met cette obligation sur la personne qui vous loge (propriétaire, hôtel ou loueur) auprès de la police de la commune ou du quartier. Les délais :

en ligne, la déclaration se fait dès votre arrivée (circulaire 87/2026/TT-BCA, en vigueur depuis le 24 juillet 2026) ;
sur formulaire papier (modèle NA17), l'hébergeur a 12 heures, ou 24 heures en zone reculée (loi 47/2014/QH13, art. 33-2). Ce délai reste en vigueur.

La déclaration est à refaire à chaque changement de logement ou de passeport (art. 33-3). VNeID ne sert pas à cette déclaration. Vérifiez que votre propriétaire accepte de la faire AVANT de signer : certains refusent, ce qui peut bloquer visa et banque.

Louer une maison à un particulier : ce que la loi demande au propriétaire

Au Vietnam, un particulier qui loue un logement exerce une activité commerciale aux yeux de l'administration fiscale. Depuis 2026, il ne paie ni TVA ni impôt sur le revenu si ses loyers ne dépassent pas 500 millions de dong par an, mais il doit déclarer ses revenus locatifs lui-même quand le locataire est un particulier. Ces obligations sont celles du propriétaire, pas du locataire.

Le propriétaire doit-il « s'enregistrer comme entreprise » ?

La question est posée sur le forum expat.com par un locataire étranger. Le portail du gouvernement vietnamien, en présentant les nouvelles règles de 2026, indique que le particulier qui donne un bien en location exerce directement une activité commerciale, et qu'il doit donc respecter la réglementation sur l'enregistrement des activités commerciales et la loi fiscale. Ces pages ne précisent pas à partir de quand l'enregistrement d'un foyer commercial (hộ kinh doanh) est obligatoire pour un bailleur. Si la question se pose pour votre propriétaire, c'est à lui de se renseigner auprès du service des impôts ou de la mairie de quartier.

Les impôts du propriétaire depuis 2026

Le décret 68/2026/NĐ-CP et la circulaire 18/2026/TT-BTC, tous deux du 5 mars 2026, fixent les règles pour les particuliers qui louent un bien. 500 millions de dong ou moins : ni TVA ni impôt sur le revenu, pour les loyers encaissés sur l'année. Plus de 500 millions de dong : 5 % de TVA sur le chiffre d'affaires, et 5 % d'impôt sur le revenu sur le chiffre d'affaires moins 500 millions. Plusieurs biens loués : le seuil de 500 millions s'applique une seule fois par an, tous contrats confondus.

Qui déclare : le propriétaire ou le locataire ?

Locataire particulier : si vous louez en votre nom, le propriétaire déclare lui-même, auprès du service des impôts du lieu du bien. Locataire organisation : si c'est par exemple votre employeur qui loue pour vous, il peut déclarer et payer à la place du propriétaire, mais seulement si le contrat le prévoit. Calendrier : le propriétaire peut déclarer deux fois par an (avant le 31 juillet, puis avant le 31 janvier de l'année suivante) ou une seule fois (avant le 31 janvier de l'année suivante).

Ce que vous pouvez faire, en tant que locataire

Les sources officielles citées ne prévoient pas de déclaration fiscale à la charge du locataire particulier. Pour toute situation particulière (litige, propriétaire qui refuse de déclarer), rapprochez-vous du service des impôts local ou d'un juriste : cette fiche ne remplace pas un conseil juridique. Avant de signer, vous pouvez quand même : 1. Demander au propriétaire comment il gère la déclaration de vos loyers, surtout si vous avez besoin de reçus ou de factures (pour un employeur, par exemple). 2. Si c'est votre employeur qui loue, vérifier avec lui qui déclare, et que cela figure dans le contrat. 3. Vérifier que le propriétaire accepte de faire votre déclaration de résidence, qui est, elle, une obligation de la personne qui vous loge (voir la section précédente et la fiche « Déclaration de résidence et VNeID »).

Arnaques fréquentes

Ne versez jamais d'argent avant une visite réelle. Méfiez-vous des annonces avec photos trop belles et prix très bas. Privilégiez un paiement traçable.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

1. Verser une caution avant d'avoir visité le logement : c'est l'arnaque la plus courante, et elle passe souvent par un groupe Zalo ou Facebook. 2. Signer sans contrat écrit mentionnant la durée, le montant, les charges et les conditions de restitution de la caution. 3. Supposer que le propriétaire a fait la déclaration de résidence : c'est son obligation, mais c'est vous qui en subissez les conséquences. Demandez-lui une preuve. 4. Payer en liquide sans reçu : sans trace, la caution est difficile à récupérer. 5. Accepter le premier prix annoncé, alors que la négociation est la norme.

Sources

Circulaire 87/2026/TT-BCA du ministère de la Sécurité publique, signée le 9 juin 2026 et en vigueur depuis le 24 juillet 2026, pour la déclaration en ligne « dès l'arrivée » ; loi 47/2014/QH13 consolidée, art. 33, consultée le 23/10/2026, pour l'obligation de l'hébergeur, le délai de 12 ou 24 heures sur formulaire papier et la nouvelle déclaration à chaque changement de logement ou de passeport ; voir la fiche « Déclaration de résidence et VNeID » pour le détail de la procédure. Le reste de cette fiche (caution d'un à deux mois, avance d'un mois, plateformes citées) relève de l'usage constaté et non d'une règle écrite : ces points n'ont pas été recoupés sur un texte officiel et restent à vérifier. Pour les impôts du propriétaire, lus le 12/10/2026 : le portail Xây dựng chính sách du gouvernement vietnamien, « Chính sách thuế mới đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản » (8 mai 2026), d'après le décret 68/2026/NĐ-CP et la circulaire 18/2026/TT-BTC ; le portail gouvernemental Thuế TP. Hà Nội, « Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp những loại thuế nào? » (11 mars 2026). Aide à la décision, pas un conseil juridique.

Liens utiles

Nhatot (Chợ Tốt) : Le « leboncoin » vietnamien : le plus grand choix, prix locaux, contact direct propriétaires.
Batdongsan.com.vn : N°1 de l'immobilier, beaucoup d'agences, filtres par ville et budget.
FazWaz Vietnam : Interface en anglais pensée expats, annonces vérifiées, condos récents.
Groupes Facebook expats : « Expats in HCMC », « Hanoi Expats », « Da Nang Expats » : annonces directes, réponses rapides. Jamais d'argent avant visite.
Réponse du ministère de la Sécurité publique : qui déclare et sous quel délai : Page de questions-réponses officielle : l'obligation pèse sur l'hébergeur ; sur formulaire papier, 12 h, ou 24 h en zone reculée.
Ce que dit l'article 33 de la loi 47/2014/QH13 : La règle de déclaration détaillée, loi modifiée par la loi 51/2019/QH14.
Notre fiche : déclaration de résidence et VNeID : La déclaration de résidence, obligation de la personne qui vous loge : qui la fait, quand et comment.
Notre fiche : impôts entre la France et le Vietnam : Vos propres impôts de locataire expatrié, à ne pas confondre avec ceux du propriétaire.
Cap Vietnam : louer un appartement à Hanoï : Quartiers, prix, contrat et pièges, d'après notre expérience sur place.
Nos formulaires officiels à jour : Les formulaires de la démarche, avec le lien vers le site officiel, vérifiés chaque jour.

Source : Ambassade de France au Vietnam

Questions fréquentes

Combien faut-il prévoir pour entrer dans un logement ?

En pratique un à deux mois de caution plus un mois d'avance. Ce sont des usages constatés, pas une règle écrite : ils n'ont pas été recoupés sur un texte officiel et peuvent varier selon le propriétaire.

Le prix affiché est-il négociable ?

Oui, la négociation est la norme et le premier prix annoncé est rarement le prix final. Les visites sont rapides : venez en ayant comparé plusieurs biens du même quartier.

Que doit contenir le contrat de location ?

La durée, le montant, les charges et les conditions de restitution de la caution. Exigez-le par écrit, bilingue si possible. Sans contrat ni reçu, récupérer sa caution devient très difficile.

Comment vérifier que le propriétaire déclarera mon adresse ?

Posez-lui la question AVANT de signer, et demandez-lui une preuve ensuite. L'obligation lui incombe, mais certains refusent de s'en occuper, et le blocage retombe sur vous, pour le visa comme pour la banque.

Comment reconnaître une fausse annonce ?

Des photos trop belles, un prix très bas, et une caution réclamée avant toute visite réelle. C'est l'arnaque la plus courante, et elle passe souvent par un groupe Zalo ou Facebook. Ne versez jamais rien sans avoir visité, et payez de façon traçable.

Mon propriétaire doit-il payer des impôts sur mon loyer ?

Oui s'il encaisse plus de 500 millions de dong de loyers par an, tous biens confondus : 5 % de TVA sur le total et 5 % d'impôt sur le revenu sur la part au-dessus de 500 millions. En dessous, il ne paie ni l'un ni l'autre.

Est-ce au locataire étranger de déclarer le loyer aux impôts ?

Non. Quand le locataire est un particulier, c'est le propriétaire qui déclare. Une organisation locataire peut déclarer à sa place si le contrat le prévoit.

Louer une maison à un particulier, est-ce différent d'un appartement en résidence ?

Les règles fiscales présentées ici s'appliquent aux particuliers qui louent un bien, maison ou appartement. La déclaration de résidence reste due dans les deux cas par la personne qui vous loge.

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