Acheter un logement au Vietnam quand on est étranger : ce qui est permis

Les chiffres à retenir

50 ans: de propriété au plus, prolongeables une fois
30 %: des appartements d'un immeuble au plus pour les étrangers
250: maisons individuelles au plus par zone de 10 000 habitants
5 %: d'acompte au plus pour un achat sur plan

Une réforme en cours de vote

L'Assemblée nationale examine une loi sur le logement modifiée pendant sa session du 17/10 au 21/11/2026 (clôture prévue). Le projet supprimerait le droit des étrangers d'acheter une maison individuelle : ils ne pourraient plus acheter qu'un appartement. Ce n'est pas encore adopté. Cette fiche décrit la loi en vigueur au 04/11/2026 et sera mise à jour après le vote.

La réponse courte

Oui, un étranger peut acheter un logement au Vietnam, avec quatre limites :

seulement dans un projet immobilier commercial que la province a ouvert aux étrangers ;
pour 50 ans au plus, prolongeables une fois ;
le terrain ne vous appartient jamais ;
le paiement passe par une banque installée au Vietnam.

Marié à un Vietnamien ou une Vietnamienne qui vit au Vietnam, vous avez sur le logement les droits d'un propriétaire vietnamien.

Contenu informatif : consultez un avocat ou un notaire vietnamien avant tout achat. Sources consultées le 04/11/2026, citées en bas de fiche.

Qui peut acheter, et quoi

Tout étranger « autorisé à entrer au Vietnam » (loi 27/2023, article 17). Le jour de la signature : un passeport valide avec un tampon d'entrée, et une déclaration écrite de non-immunité diplomatique (décret 95/2024/NĐ-CP, article 3).
La loi ne demande ni visa long, ni carte de résident, ni durée minimale de séjour.
Ce qui est permis : un appartement, ou une maison individuelle, dans un projet de logements commerciaux. Aussi par donation ou héritage, ou en rachetant à un étranger.
Ce qui ne l'est pas : une maison hors projet, ou un terrain seul.

Où acheter, et les quotas

Les zones de défense et de sécurité sont exclues : abords des casernes et des sièges officiels, communes frontalières ou insulaires (décret 95/2024, article 4).
Le comité populaire de la province publie la liste des projets ouverts aux étrangers, et le service provincial du logement le quota restant de chaque projet.
Au plus 30 % des appartements d'un immeuble, compté bloc par bloc.
Au plus 250 maisons individuelles par zone de 10 000 habitants, tous projets confondus (décret 95/2024, article 5).
Un achat au-delà du quota, ou dans un projet non ouvert aux étrangers, n'a aucune valeur juridique : aucun certificat n'est délivré (article 7).

Combien de temps vous êtes propriétaire

50 ans au plus à partir de la délivrance du certificat. La date d'échéance y est inscrite (loi 27/2023, article 20).
Une seule prolongation, de 50 ans au plus. La demande se dépose au moins 3 mois avant l'échéance, au comité populaire de la province, qui répond en 30 jours (décret 95/2024, article 6).
Avant l'échéance, vous pouvez vendre ou donner le logement à une personne autorisée à posséder au Vietnam. Sinon, il devient propriété publique.

Le terrain, et le couple avec un conjoint vietnamien

Un étranger ne reçoit jamais de droit d'usage du sol : il possède le logement seulement (loi foncière 31/2024, article 4).
Marié à un citoyen vietnamien qui vit au Vietnam, vous possédez le logement « comme un citoyen vietnamien » (loi 27/2023, article 20).
Un bien acquis pendant le mariage est en principe commun (loi 52/2014 sur le mariage et la famille, article 33).
Mais la loi foncière ne compte pas les étrangers parmi les utilisateurs du sol. Votre inscription sur le certificat d'une maison avec terrain n'est donc pas assurée : la presse juridique vietnamienne parle d'un manque de cohérence entre les deux lois. Demandez au bureau foncier de la province ou à un avocat.

Payer, et acheter sur plan

Le paiement passe obligatoirement par une banque installée au Vietnam (loi 27/2023, article 21) : pas d'espèces.
Sur plan, l'acompte est limité à 5 % du prix (loi 29/2023 sur les activités immobilières, article 23).
Sur plan, le promoteur doit vous remettre la garantie d'une banque avant d'encaisser vos paiements. Vous pouvez y renoncer, mais seulement par écrit (article 26).
Entre particuliers, la vente doit être notariée ou certifiée. Ce n'est pas obligatoire quand le vendeur est une organisation, par exemple un promoteur (loi 27/2023, article 164).

Louer votre logement

C'est permis (loi 27/2023, article 21).
Avant de signer le bail, prévenez l'administration par écrit et payez l'impôt sur les loyers.
Depuis le 1er juillet 2025, ce courrier va au comité populaire de la commune, selon la presse juridique : vérifiez auprès de votre commune.

Les étapes

Vérifiez votre éligibilité : passeport valide avec tampon d'entrée, déclaration de non-immunité.
Choisissez un projet sur la liste de la province, et vérifiez le quota restant.
Vérifiez le promoteur et le contrat : garantie bancaire sur plan, acompte de 5 % au plus.
Ouvrez un compte dans une banque au Vietnam, et payez uniquement par virement.
Signez le contrat, devant notaire si le vendeur est un particulier.
Recevez le certificat à votre nom, avec sa date d'échéance.
Ensuite : prévenez la commune avant de louer, et demandez la prolongation au moins 3 mois avant l'échéance.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

1. Acheter dans un projet non ouvert aux étrangers, ou au-delà du quota : l'achat n'a aucune valeur juridique.

2. Acheter une maison hors projet, ou un terrain : c'est impossible pour un étranger.

3. Payer en espèces : la loi impose le virement par une banque au Vietnam.

4. Verser plus de 5 % d'acompte sur plan, ou renoncer à la garantie bancaire sans le savoir.

5. Louer sans prévenir l'administration.

6. Laisser passer l'échéance des 50 ans sans prolonger ni vendre : le logement devient propriété publique.

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

Le rapatriement du prix de vente vers l'étranger : aucun texte en vigueur trouvé.
Le taux de l'impôt sur les loyers.
L'issue du vote de la réforme, et le sort des maisons déjà achetées par des étrangers.

Les articles de loi ont été lus sur une base juridique qui reproduit les textes officiels, les sites de l'État n'étant pas accessibles le 04/11/2026.

Sources

Loi 27/2023/QH15 sur le logement, articles 16 à 21 et 164, en vigueur le 01/08/2024. Décret 95/2024/NĐ-CP du 24/07/2024, articles 3 à 7, modifié par le décret 54/2026/NĐ-CP du 09/02/2026 (communiqué du ministère de la Construction, 06/03/2026). Loi foncière 31/2024/QH15, articles 4, 44 et 135. Loi 52/2014/QH13 sur le mariage et la famille, articles 33 et 34. Loi 29/2023/QH15 sur les activités immobilières, articles 23 et 26. Textes lus sur hethongphapluat.com. Conjoint étranger et terrain : Tuổi Trẻ, 16/02/2025 ; Lsvn.vn, 21/08/2025. Location : Lsvn.vn, 17/07/2025. Réforme : Tuổi Trẻ, 16/09/2026 ; Lsvn.vn, 19/10/2026 ; Vnanet, 22/10/2026 ; LuatVietnam, 26/10/2026 ; Bnews, 28/10/2026. Sources consultées le 04/11/2026.

Liens utiles

Loi 27/2023/QH15 sur le logement, article 17 — Qui peut acheter, et quoi. En vietnamien.
Décret 95/2024/NĐ-CP, article 5 (quotas) — 30 % par immeuble, 250 maisons par zone de 10 000 habitants. En vietnamien.
Notre fiche : louer un logement — Le bail, la caution et les pièges, pour ceux qui louent d'abord.

Source : Loi 27/2023/QH15 sur le logement, articles 16 à 21

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter une maison au Vietnam ?

Aujourd'hui, oui, mais seulement dans un projet commercial ouvert aux étrangers, et dans la limite de 250 maisons par zone de 10 000 habitants. Une réforme en cours de vote (novembre 2026) supprimerait cette possibilité pour ne laisser que les appartements.

Faut-il un visa long ou une carte de résident pour acheter ?

Non. La loi demande d'avoir été autorisé à entrer au Vietnam : un passeport valide avec un tampon d'entrée suffit.

Est-ce que je possède le terrain ?

Non. Un étranger ne reçoit jamais de droit d'usage du sol : il possède le logement seulement.

Que se passe-t-il au bout de 50 ans ?

Vous pouvez demander une prolongation de 50 ans au plus, une seule fois, au moins 3 mois avant l'échéance. Sinon, vendez ou donnez le logement avant : il deviendrait propriété publique.

Je suis marié à une Vietnamienne qui vit au Vietnam : qu'est-ce qui change ?

Sur le logement, vous avez les droits d'un propriétaire vietnamien. Pour le terrain, la loi foncière ne vous reconnaît pas comme utilisateur du sol : votre inscription sur le certificat d'une maison avec terrain n'est pas assurée. Demandez à un avocat.

Puis-je louer mon appartement ?

Oui, après avoir prévenu l'administration par écrit et en payant l'impôt sur les loyers.