Louer un logement : bail, dépôt, pièges
Logement
Fonctionnement des locations, caution, contrats, enregistrement de la résidence temporaire.
La réponse courte
Visitez avant de payer quoi que ce soit, exigez un contrat écrit, et sachez que la déclaration de résidence n'est pas votre démarche : elle incombe à la personne qui vous loge. Comptez un à deux mois de caution plus un mois d'avance, et négociez — le premier prix annoncé n'est presque jamais le dernier. Vérifié le 03/10/2026.
Le marché locatif
La plupart des locations se trouvent via Facebook (groupes d'expats), les agences locales ou les plateformes comme Batdongsan. Les visites sont rapides et la négociation est la norme : le premier prix affiché est rarement le prix final.
Caution et paiement
Comptez 1 à 2 mois de caution + 1 mois d'avance. Exigez un contrat écrit (bilingue si possible) mentionnant la durée, le montant, les charges et les conditions de restitution de la caution.
Déclaration de résidence temporaire
Ce n'est pas à vous de déclarer votre adresse : la loi met cette obligation sur la personne qui vous loge — propriétaire, hôtel ou loueur — auprès de la police de la commune ou du quartier. Depuis la circulaire 87/2026/TT-BCA, en vigueur le 24 juillet 2026, « la déclaration doit être faite dès l'arrivée de l'étranger dans l'établissement d'hébergement ». Ce n'est plus un délai à tenir dans la journée : c'est immédiat, par le système électronique. Vous verrez encore circuler un délai de 12 heures, porté à 24 heures en zone reculée : il figure sur une page de questions-réponses du ministère que le texte en vigueur a dépassée. La déclaration est à refaire à chaque changement de logement ou de passeport. Vérifiez que votre propriétaire accepte de la faire AVANT de signer : certains refusent, ce qui peut bloquer visa et banque.
Arnaques fréquentes
Ne versez jamais d'argent avant une visite réelle. Méfiez-vous des annonces avec photos trop belles et prix très bas. Privilégiez un paiement traçable.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
1. Verser une caution avant d'avoir visité le logement : c'est l'arnaque la plus courante, et elle passe souvent par un groupe Zalo ou Facebook. 2. Signer sans contrat écrit mentionnant la durée, le montant, les charges et les conditions de restitution de la caution. 3. Supposer que le propriétaire a fait la déclaration de résidence : c'est son obligation, mais c'est vous qui en subissez les conséquences. Demandez-lui une preuve. 4. Payer en liquide sans reçu : sans trace, la caution est difficile à récupérer. 5. Accepter le premier prix annoncé, alors que la négociation est la norme.
Sources
Circulaire 87/2026/TT-BCA du ministère de la Sécurité publique, signée le 9 juin 2026 et en vigueur depuis le 24 juillet 2026, pour la déclaration de résidence « dès l'arrivée » ; voir la fiche « Déclaration de résidence et VNeID » pour le détail de la procédure. Le reste de cette fiche — caution d'un à deux mois, avance d'un mois, plateformes citées — relève de l'usage constaté et non d'une règle écrite : ces points n'ont pas été recoupés sur un texte officiel et restent à vérifier. Aide à la décision, pas un conseil juridique.
Liens utiles
- Nhatot (Chợ Tốt) — Le « leboncoin » vietnamien : le plus grand choix, prix locaux, contact direct propriétaires.
- Batdongsan.com.vn — N°1 de l'immobilier, beaucoup d'agences, filtres par ville et budget.
- FazWaz Vietnam — Interface en anglais pensée expats, annonces vérifiées, condos récents.
- Groupes Facebook expats — « Expats in HCMC », « Hanoi Expats », « Da Nang Expats » : annonces directes, réponses rapides. Jamais d'argent avant visite.
- Réponse du ministère de la Sécurité publique — qui déclare et sous quel délai — Page de questions-réponses officielle : l'obligation pèse sur l'hébergeur, 12 h et 24 h en zone reculée.
- Ce que dit l'article 33 de la loi 47/2014/QH13 — La règle de déclaration détaillée, loi modifiée par la loi 51/2019/QH14.
Source : Ambassade de France au Vietnam
Questions fréquentes
Combien faut-il prévoir pour entrer dans un logement ?
En pratique un à deux mois de caution plus un mois d'avance. Ce sont des usages constatés, pas une règle écrite : ils n'ont pas été recoupés sur un texte officiel et peuvent varier selon le propriétaire.
Le prix affiché est-il négociable ?
Oui, la négociation est la norme et le premier prix annoncé est rarement le prix final. Les visites sont rapides : venez en ayant comparé plusieurs biens du même quartier.
Que doit contenir le contrat de location ?
La durée, le montant, les charges et les conditions de restitution de la caution. Exigez-le par écrit, bilingue si possible. Sans contrat ni reçu, récupérer sa caution devient très difficile.
Comment vérifier que le propriétaire déclarera mon adresse ?
Posez-lui la question AVANT de signer, et demandez-lui une preuve ensuite. L'obligation lui incombe, mais certains refusent de s'en occuper — et le blocage retombe sur vous, pour le visa comme pour la banque.
Comment reconnaître une fausse annonce ?
Des photos trop belles, un prix très bas, et une caution réclamée avant toute visite réelle. C'est l'arnaque la plus courante, et elle passe souvent par un groupe Zalo ou Facebook. Ne versez jamais rien sans avoir visité, et payez de façon traçable.